Varias aristas desconocidas tiene el primer negocio por $27 mil millones que intentó realizar Caval Ltda., empresa de Mauricio Valero y Natalia Compagnon -cónyuge de Sebastián Dávalos Bachelet-, y que terminó en un escándalo político y una investigación judicial luego de que se revelara la reunión del hijo y la nuera de la Presidenta Michelle Bachelet con el dueño del Banco de Chile, Andrónico Luksic, para tramitar un préstamo por $6.500 millones.
Caval terminó ganando $2.500 millones con la venta este mes de los predios rurales Santa Elena, Santa Cecilia y San Diego, en la comuna de Machalí, al empresario rancagüino Hugo Silva Martínez, pero su idea original fallida era obtener $27 mil millones vendiendo las mismas 44 hectáreas a una empresa mexicana con el “valor agregado” del cambio de uso de suelo urbano y residencial.
Caval intentó vender antes de tener el crédito del Chile
Esa transacción por $27 mil millones Caval la amarró el 6 de diciembre de 2013 mediante un “acuerdo de negocio de oferta de compra y opción preferente” con la Sociedad Aguas Sustentables Chile S.A., de capitales mexicanos. El contrato lo firmaron 10 días antes de que el Banco de Chile le aprobara a Caval el crédito por $6.500 millones y, por ende, cuando no tenía la propiedad de dichos predios, los que adquirió el 17 de enero de 2014. (Ver documento)
El acuerdo establecía en su acápite segundo que la compraventa quedaba condicionada a que “los terrenos tengan totalmente concluido el trámite de cambio de uso de suelo, la declaración de impacto ambiental, estudio de impacto vial y/o cualquier instrumento o autorización requeridos tanto a nivel regional o municipal, de forma que puedan aprobarse los anteproyectos de vivienda densificada, zonas de equipamiento y otros usos compatibles con el proyecto inmobiliario que se pretenda realizar”.
La compañía mexicana y Caval, además, formalizaron una “alianza estratégica para llevar adelante en forma exclusiva, tanto la comercialización como el proceso de desarrollo del anteproyecto y todas las gestiones necesarias para su aprobación de acuerdo a la normativa urbanística vigente”.
El acuerdo tenía una vigencia de tres meses -hasta el 6 de marzo de 2014-, pero no establecía ninguna sanción o multa ni exigía ninguna garantía a Caval en caso de que no se concretara dicho negocio, como establecen regularmente las promesas de compraventa, que castigan con el 6% del valor de la transacción.
Ese documento, además, fue presentado al Banco de Chile para que sirviera como aval, porque garantizaba que la empresa tenía “amarrado” el negocio, y podría pagar el millonario crédito comercial que daba un plazo de pago de 160 días, prorrogable una sola vez por 160 días más.
Sin embargo, Grace Álvarez, una de las abogada de Caval, en una entrevista ayer con El Mercurio negó la existencia de dicha promesa de compraventa, y afirmó que «dentro de las negociaciones apareció una empresa mexicana que hizo una oferta y ésta no se concretó». La defensora, además, aseguró que «el proyecto original era que Caval se quedara con los terrenos».
Cómo se gestó el rechazo al cambio de uso de suelo
El mega negocio por $27 mil millones de la nuera de Bachelet con los mexicanos se cayó porque no se aprobó el cambio de uso de suelo del plan regulador intercomunal de Rancagua.
Ello, porque el seremi de Vivienda y Urbanismo del gobierno de Sebastián Piñera, Jorge Silva, decidió acoger las observaciones técnicas de la municipalidad de Rancagua, respecto de que se requerían mitigaciones viales en la ruta con Machalí, antes de permitir la construcción de más viviendas en el sector El Polo.
Dicho plan regulador se debatió una vez en el Consejo Regional de O’Higgins el 8 de octubre de 2013, presidido por el entonces intendente Wladimir Román, y se decidió solicitar recursos para contratar una consultora que desarrollara un nuevo proyecto de cambio del plan regulador, pero incorporando alternativas de conexión de vías existentes entre las dos comunas. Lo que se hacía necesario dado que entre el Censo de 2002 y 2012 Machalí aumentó en 60% el número de habitantes y en 80% la cantidad de viviendas construidas.
El proyecto de cambio al plan regulador incluía traspasar 168 hectáreas rurales a uso de equipamiento urbano –entre las que estaban las 44 ha de Caval-, que permitía la subdivisión de lotes de 500 metros cuadrados, una densidad de 300 personas por hectárea, y la construcción de colegios, supermercados, comercios, universidades y servicios en general, según muestra el Informe Ambiental de Modificación al Plan Regulador Intercomunal de Rancagua 2013.
Ante el rechazo al cambio de uso de suelo, Caval se quedó sin comprador y estuvo un año buscando alguien que se quedara con los predios, hasta que Hugo Silva pagó $9.500 millones, recursos que permitieron cancelar el crédito con el Banco de Chile y dejarle $2.500 millones de ganancias.
Acusación de información privilegiada
La historia del negocio se remonta a mayo de 2013, cuando la empresa supo que las 44 hectáreas que vendía el síndico de quiebras Herman Chadick Larraín, previo encargo del convenio judicial preventivo de la Agrícola Wiesner –exportadora de frutas ubicada en Rancagua, de propiedad de Patricio Wiesner–, serían beneficiadas en el futuro cambio de uso de suelo.
Pero según el ex intendente Román, dicha información sería privilegiada porque la empresa no podía saber dichas modificaciones, que recién informó públicamente la Seremi de Vivienda el 9 de septiembre de 2013.
Con el dato del cambio del plan regulador, Caval comenzó la búsqueda de un crédito para comprar los predios, pero los bancos Itaú y Santander los rechazaron, siendo aprobado finalmente por el Banco de Chile.
Un día antes de que se anunciaran los cambios en los usos del suelo e incluso tres meses antes de conseguir el financiamiento, que llegó el 16 de diciembre de 2013 -un día después del triunfo de Bachelet-, la empresa de la nuera de la Presidenta firmó una promesa de compraventa con el síndico en que adquiría los terrenos por $6.500 millones.